Nový prístup k oceňovaniu komerčných nehnuteľností: postupné indexovanie období a jeho konkurenčné implikácie

Rozvoj inovatívnych modelov oceňovania v sektore komerčných nehnuteľností je kľúčový pre zvyšovanie konkurencieschopnosti, keďže poskytuje zainteresovaným stranám presnosť a flexibilitu potrebnú na orientáciu a úspešné pôsobenie v čoraz komplexnejšom trhovom prostredí. Cieľom tohto článku je zlepšiť počiatočné odhady cien poskytované realitnými maklérmi tým, že sa zvýši ich aktuálnosť a zároveň aj presnosť.

Na základe štatistických techník vychádzajúcich z hedonickej regresie článok predstavuje nový mechanizmus – postupné indexovanie období (successive term indexing) – ktorý umožňuje prehodnocovanie značne rozdielnych komerčných nehnuteľností, pri ktorých sú počiatočné ocenenia minimálne jedno obdobie staré, pričom jedno obdobie spravidla predstavuje jeden rok. Novosť modelu spočíva v spôsobe indexovania individuálnych charakteristík nehnuteľností naprieč dvoma po sebe nasledujúcimi obdobiami, pričom sa využíva algoritmus k-means na kategorizáciu všetkých numerických premenných a krokový výber premenných. Prvý prístup umožňuje odlišné indexové hodnoty pre rôzne veľkostné kategórie, zatiaľ čo druhý umožňuje dynamické posudzovanie významnosti regresorov v čase.

Model aplikovaný na údaje z bankovej inštitúcie vykazuje vysokú predikčnú presnosť, pričom jedinečné pomery prehodnotenia sa v roku 2022 pohybovali v rozpätí od −3,8 % do 5,2 %. Vďaka detailnej analýze trhovej dynamiky a indexačným schopnostiam tento mechanizmus prepája prvky indexov cien nehnuteľností (PPIs) a automatizovaných modelov oceňovania (AVMs), čím predstavuje významný metodologický pokrok, ako aj praktický a jednoducho použiteľný nástroj na oceňovanie.

Tahotný, L., Suchý, V., Schönfeld, J., & Rózsa, Z. (2024). A novel approach to commercial property valuation: Successive term indexing and its competitive implications [Article]. Acta Montanistica Slovaca, 29(2), 500–512. https://doi.org/10.46544/AMS.v29i2.21